Du hast die perfekte Eigentumswohnung gefunden – und sie wird von privat verkauft, ohne Makler!
Dein erster Gedanke: "Super, ich spare die Provision!" (3-7% des Kaufpreises = 9.000-21.000 EUR bei 300.000 EUR!)
Dein zweiter Gedanke: "Aber... wie funktioniert das ohne Makler? Was muss ich beachten?"
Als Immobilienökonomin und Zweifach-Mama habe ich über 500 Familien beim Kauf von Eigentumswohnungen begleitet – viele davon von privat. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du eine Eigentumswohnung von privat kaufst – ohne Fehler, ohne Überzahlung, ohne Stress.
Warum Eigentumswohnungen von privat kaufen?
Der größte Vorteil: Du sparst die Maklerprovision!
- Mit Makler: 3-7% Provision (9.000-21.000 EUR bei 300.000 EUR)
- Von privat: 0 EUR Provision!
Aber: Du musst ALLES selbst machen:
- Besichtigungen organisieren
- Unterlagen prüfen
- Kaufpreis verhandeln
- Notartermin vereinbaren
- Finanzierung abschließen
Meine Empfehlung: Eigentumswohnungen von privat kaufen lohnt sich – WENN du bereit bist, Zeit zu investieren!
Der komplette Ablauf: Eigentumswohnung von privat kaufen in 10 Schritten
Schritt 1: Wohnung finden (ohne Makler!)
Wo findest du Eigentumswohnungen von privat?
- ImmobilienScout24 / Immowelt: Filter "Privat" aktivieren!
- eBay Kleinanzeigen: Viele Privatverkäufer inserieren hier
- Facebook Marketplace: Lokale Angebote
- Aushänge: Supermärkte, Schwarzes Brett, Nachbarschaft
- Mundpropaganda: Freunde, Familie, Kollegen fragen
Praxistipp: Setze Suchagenten auf allen Plattformen – so verpasst du kein Angebot!
Schritt 2: Erste Kontaktaufnahme (per E-Mail oder Telefon)
Was du fragen solltest:
- "Ist die Wohnung noch verfügbar?"
- "Wann kann ich besichtigen?"
- "Gibt es Unterlagen (Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung)?"
- "Warum verkaufen Sie?"
- "Wie lange steht die Wohnung zum Verkauf?"
Praxistipp: Sei freundlich, aber professionell! Verkäufer wollen seriöse Käufer – keine Schnäppchenjäger!
Schritt 3: Besichtigung (mit Checkliste!)
Was du prüfen musst:
✅ Zustand der Wohnung:
- Feuchtigkeit (Keller, Badezimmer, Fenster)
- Schimmel (hinter Tapeten, in Ecken)
- Risse in Wänden/Decken
- Zustand der Fenster (einfach/doppelt verglast?)
- Zustand der Heizung (Alter? Funktion?)
✅ Gemeinschaftsflächen:
- Treppenhaus (sauber? gepflegt?)
- Keller (trocken? beleuchtet?)
- Fahrradraum (vorhanden? sicher?)
- Müllraum (gepflegt?)
✅ Lage:
- Lärm (Straße, Nachbarn, Gewerbe?)
- Parkplätze (vorhanden? kostenpflichtig?)
- Infrastruktur (Supermarkt, Schule, Kita, Arzt?)
Praxistipp: Mache Fotos und Notizen – du besichtigst vielleicht 5-10 Wohnungen, da vergisst du schnell Details!
Schritt 4: Unterlagen prüfen (KRITISCH!)
Diese Unterlagen MUSST du vom Verkäufer bekommen:
- Grundriss (Wie groß ist die Wohnung wirklich?)
- Energieausweis (Wie hoch sind die Heizkosten?)
- Teilungserklärung (Welche Rechte/Pflichten hast du als Eigentümer?)
- Wirtschaftsplan (Wie hoch sind die Nebenkosten?)
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen (Gibt es Streit? Sanierungsbedarf?)
- Grundbuchauszug (Gibt es Lasten/Hypotheken?)
Praxistipp: Wenn der Verkäufer Unterlagen verweigert → VORSICHT! Das ist ein Warnsignal!
Schritt 5: Finanzierung klären (VOR dem Kauf!)
Wie viel Eigenkapital brauchst du?
Faustregel: 20-30% des Kaufpreises
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 EUR
- Eigenkapital: 60.000-90.000 EUR (20-30%)
- Kaufnebenkosten: 30.000-45.000 EUR (Notar, Grunderwerbsteuer)
- Gesamt: 90.000-135.000 EUR
Praxistipp: Hole dir ein Finanzierungszertifikat von deiner Bank – das zeigt dem Verkäufer, dass du ernst bist!
Schritt 6: Kaufpreis verhandeln (spare 10.000-30.000 EUR!)
Wie viel Verhandlungsspielraum hast du?
Faustregel: 5-15% unter Angebotspreis
Beispiel:
- Angebotspreis: 300.000 EUR
- Dein Angebot: 270.000-285.000 EUR (10-15% unter Angebot)
- Ersparnis: 15.000-30.000 EUR!
Verhandlungs-Argumente:
- "Die Wohnung braucht Renovierung (Heizung, Fenster, Badezimmer)"
- "Die Nebenkosten sind höher als erwartet"
- "Die Lage ist nicht optimal (Lärm, keine Parkplätze)"
- "Ich zahle bar / schnell / ohne Finanzierungsvorbehalt"
Praxistipp: Starte mit einem niedrigen Angebot (10-15% unter Angebot) und gehe in 2-3% Schritten hoch!
Schritt 7: Kaufvertrag vorbereiten (mit Notar!)
Wichtig: Der Kaufvertrag MUSS von einem Notar beurkundet werden!
Ablauf:
- Du einigst dich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis
- Der Verkäufer beauftragt einen Notar (oder du schlägst einen vor)
- Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf
- Du erhältst den Entwurf 2 Wochen VOR dem Notartermin (gesetzlich vorgeschrieben!)
- Du prüfst den Entwurf (oder lässt ihn von einem Anwalt prüfen!)
Praxistipp: Lies den Kaufvertrag GENAU! Achte auf: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss!
Schritt 8: Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben!)
Was passiert beim Notartermin?
- Der Notar liest den Kaufvertrag vor (ja, wirklich ALLES!)
- Du und der Verkäufer unterschreiben
- Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Du zahlst die Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland)
Kosten:
- Notar: ca. 1,5-2% des Kaufpreises (4.500-6.000 EUR bei 300.000 EUR)
- Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% des Kaufpreises (10.500-19.500 EUR bei 300.000 EUR)
Praxistipp: Nimm dir Zeit! Der Notartermin dauert 1-2 Stunden – stelle Fragen, wenn etwas unklar ist!
Schritt 9: Kaufpreis zahlen (nach Fälligkeitsmitteilung!)
Wann zahlst du den Kaufpreis?
NICHT sofort nach dem Notartermin! Du zahlst erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt (ca. 2-4 Wochen nach Notartermin).
Warum? Der Notar prüft vorher:
- Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt?
- Gibt es Lasten im Grundbuch?
- Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer?
Praxistipp: Überweise den Kaufpreis NUR auf das Notaranderkonto – NIEMALS direkt an den Verkäufer!
Schritt 10: Wohnungsübergabe (mit Protokoll!)
Was passiert bei der Übergabe?
- Du und der Verkäufer gehen gemeinsam durch die Wohnung
- Ihr prüft: Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung), Schlüssel, Zustand
- Ihr erstellt ein Übergabeprotokoll (schriftlich!)
- Der Verkäufer übergibt die Schlüssel
Praxistipp: Mache Fotos vom Zustand der Wohnung – falls später Mängel auftauchen!
Die 5 größten Fehler beim Kauf von privat (und wie du sie vermeidest!)
Fehler 1: Keine Unterlagen prüfen
Problem: Du kaufst "blind" – ohne Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle.
Folge: Du entdeckst NACH dem Kauf: Hohe Nebenkosten, Sanierungsbedarf, Streit in der Eigentümergemeinschaft!
Lösung: Fordere ALLE Unterlagen VOR dem Kauf! Wenn der Verkäufer ablehnt → Gehe weg!
Fehler 2: Keine Gutachter beauftragen
Problem: Du verlässt dich auf den Verkäufer – "Die Wohnung ist in perfektem Zustand!"
Folge: Du entdeckst NACH dem Kauf: Feuchtigkeit, Schimmel, kaputte Heizung → 10.000-50.000 EUR Renovierungskosten!
Lösung: Beauftrage einen unabhängigen Gutachter (Kosten: 500-1.000 EUR) – er findet versteckte Mängel!
Fehler 3: Zu viel bezahlen
Problem: Du akzeptierst den Angebotspreis – ohne zu verhandeln.
Folge: Du bezahlst 10.000-30.000 EUR zu viel!
Lösung: Verhandle IMMER! Starte 10-15% unter Angebotspreis und gehe in 2-3% Schritten hoch!
Fehler 4: Kaufnebenkosten unterschätzen
Problem: Du rechnest nur mit dem Kaufpreis – und vergisst die Nebenkosten!
Folge: Du hast nicht genug Eigenkapital → Finanzierung platzt!
Lösung: Rechne mit 10-15% Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Gutachter)!
Fehler 5: Keine Finanzierungszusage
Problem: Du unterschreibst den Kaufvertrag – OHNE Finanzierungszusage der Bank!
Folge: Die Bank lehnt ab → Du musst trotzdem kaufen (oder Vertragsstrafe zahlen!)
Lösung: Hole dir VORHER eine Finanzierungszusage – oder vereinbare einen Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag!
Checkliste: Eigentumswohnung von privat kaufen in 10 Schritten
- ✅ Wohnung finden (ImmobilienScout24, eBay Kleinanzeigen, Facebook)
- ✅ Erste Kontaktaufnahme (E-Mail oder Telefon)
- ✅ Besichtigung (mit Checkliste!)
- ✅ Unterlagen prüfen (Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Grundbuchauszug)
- ✅ Finanzierung klären (Eigenkapital, Finanzierungszertifikat)
- ✅ Kaufpreis verhandeln (10-15% unter Angebot)
- ✅ Kaufvertrag vorbereiten (mit Notar)
- ✅ Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben)
- ✅ Kaufpreis zahlen (nach Fälligkeitsmitteilung)
- ✅ Wohnungsübergabe (mit Protokoll!)
Fazit: Eigentumswohnung von privat kaufen – lohnt sich!
Eigentumswohnung von privat kaufen spart dir 9.000-21.000 EUR Maklerprovision – ABER du musst ALLES selbst machen!
Die wichtigsten Regeln:
- Prüfe ALLE Unterlagen (Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle!)
- Beauftrage einen Gutachter (500-1.000 EUR)
- Verhandle den Kaufpreis (10-15% unter Angebot)
- Hole dir eine Finanzierungszusage VORHER
- Lass dich NICHT unter Zeitdruck setzen!
Als Immobilienökonomin und Zweifach-Mama habe ich über 500 Familien beim Kauf von Eigentumswohnungen begleitet – und ich zeige dir, wie du von privat kaufst ohne Fehler, ohne Überzahlung, ohne Stress.
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Über die Autorin: Uta Möllmann ist Immobilienökonomin (ebs), Zweifach-Mama und Gründerin von RockImmos. Sie hat über 500 Familien beim Hauskauf begleitet – in Berlin, Brandenburg und deutschlandweit.