Exposé-Report 2026: Die 10 Mängel, die ich in Exposés am häufigsten finde

Kurz & klar (Stand: Oktober 2026)

Seit 2009 begleite ich als unabhängige Käuferberaterin Familien beim Immobilienkauf – über 550 bisher – und habe dabei hunderte Exposés gelesen. Die meisten Mängel sind keine Lügen, sondern Lücken: fehlende Angaben zu Rücklage, Sanierungsbedarf und Wohnfläche. Hier sind die zehn, die mir am häufigsten begegnen – aus der Praxis, ohne statistische Rangfolge.

Die 10 häufigsten Mängel

1. Wohnfläche großzügig gerechnet – Dachschrägen, Balkone oder Hobbyräume voll angerechnet. Prüfen: Wohnflächenberechnung anfordern.
2. Keine Angabe zur Erhaltungsrücklage (bei Wohnungen) – oder nur die Gesamtsumme ohne Anteil der Wohnung. Prüfen: Rücklage und Anteil schriftlich erfragen.
3. Beschlossene Sanierungen fehlen – Fassade, Dach, Aufzug. Prüfen: Beschluss-Sammlung und Protokolle.
4. „Modernisiert“ ohne Jahr und Umfang – das „neue Bad“ ist 15 Jahre alt. Prüfen: Rechnungen oder Jahreszahlen verlangen.
5. Heizung nur mit Energieträger, ohne Baujahr – entscheidend für Austauschpflichten und Kosten. Prüfen: Energieausweis und Typenschild.
6. Energieausweis abgelaufen oder als Verbrauchsausweis mit Leerstandsjahren. Prüfen: Gültigkeit und Art des Ausweises.
7. Hausgeld ohne Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten – wichtig für Vermieter und für die Haushaltsrechnung.
8. Stellplatz oder Garten „inklusive“, aber nur Sondernutzungsrecht – oder gar keine Regelung in der Teilungserklärung.
9. Mieter verschwiegen oder Mietvertrag nicht beigelegt – Eigenbedarf ist dann oft nicht kurzfristig möglich.
10. Fotos ohne Keller, Dachboden, Heizungsraum – die Räume, in denen Feuchtigkeit und Sanierungsstau sichtbar wären.

Was das für deinen Kaufpreis bedeutet

Jeder dieser Mängel kann ein Verhandlungsargument sein – wenn du ihn belegen kannst. Eine niedrige Rücklage, eine alte Heizung oder eine beschlossene Sanierung lassen sich in Euro einordnen und in die Preisverhandlung einbeziehen. Wie du daraus ein Angebot machst.

So nutzt du die Liste

• Lege sie neben jedes Exposé und hake ab, was beantwortet ist.
• Stelle alle offenen Punkte schriftlich – per E-Mail an Verkäufer oder Makler.
• Was nach zwei Nachfragen offen bleibt, ist selbst eine Information.

Du willst nicht allein prüfen? Im Exposé-Check gehe ich Exposé und Unterlagen deiner Wunschimmobilie Punkt für Punkt durch – mit schriftlicher Einschätzung und Verhandlungsargumenten. Exposé-Check ansehen →

Methodik

Die Liste beruht auf meiner Erfahrung aus der Begleitung von über 550 Kaufprozessen seit 2009. Sie ist keine repräsentative Statistik und nicht nach Häufigkeit gewichtet. Es werden keine Daten einzelner Kundinnen oder Kunden verwendet.