KEINE ZEIT? HIER DIE KURZFASSUNG:
Beim Hauskauf brauchst du mindestens 20-25% Eigenkapital (10% für Kaufpreis, 10-15% für Nebenkosten). Bei einem 400.000€-Haus sind das 80.000-100.000€. Ohne Eigenkapital wird die Finanzierung teurer (0,5-1% höhere Zinsen) und riskanter. Die besten Eigenkapital-Quellen: Erspartes, Bausparvertrag, Wertpapiere, Erbschaften, Eigenleistung. In diesem Artikel zeige ich dir, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst und wie du es aufbaust.
Warum Eigenkapital beim Hauskauf so wichtig ist
Als Immobilienökonomin erlebe ich es immer wieder: Familien wollen ein Haus kaufen – haben aber zu wenig Eigenkapital.
Das Problem: Ohne Eigenkapital bekommst du entweder gar keinen Kredit, oder du zahlst deutlich höhere Zinsen.
Beispiel:
- Mit 20% Eigenkapital: 3,5% Zinsen
- Mit 10% Eigenkapital: 4,0% Zinsen
- Mit 0% Eigenkapital: 4,5-5,0% Zinsen
Bei 300.000€ Kredit über 25 Jahre:
- 3,5% Zinsen = 1.500€/Monat, 150.000€ Zinsen gesamt
- 5,0% Zinsen = 1.750€/Monat, 225.000€ Zinsen gesamt
- Unterschied: 75.000€!
Wie viel Eigenkapital brauchst du beim Hauskauf?
Die Faustregel: 20-25% des Kaufpreises
Warum 20-25%?
| Posten | Anteil | Beispiel (400.000€) |
|---|---|---|
| Kaufpreis (10%) | 10% | 40.000€ |
| Kaufnebenkosten | 10-15% | 40.000-60.000€ |
| Gesamt | 20-25% | 80.000-100.000€ |
Wichtig: Die Bank finanziert oft nur 90% des Kaufpreises. Die restlichen 10% + alle Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital zahlen!
Minimum: 10-15% Eigenkapital
Möglich, aber teurer:
- Höhere Zinsen (0,5-1% mehr)
- Strengere Bonitätsprüfung
- Höhere monatliche Rate
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenkapital (15%): 60.000€
- Kredit: 340.000€ (85%)
- Zinsen: 4,0% statt 3,5%
- Mehrkosten: 25.000€ über 25 Jahre
Ideal: 30-40% Eigenkapital
Vorteile:
- Niedrigste Zinsen (3,0-3,5%)
- Schnellere Kreditgenehmigung
- Niedrigere monatliche Rate
- Mehr Verhandlungsspielraum
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenkapital (30%): 120.000€
- Kredit: 280.000€ (70%)
- Zinsen: 3,0%
- Ersparnis: 50.000€ über 25 Jahre
Wo kommt das Eigenkapital her?
1. Erspartes auf dem Konto
Durchschnitt: 50.000-80.000€ nach 10-15 Jahren Sparen
Tipp: Lege monatlich 500-1.000€ zur Seite. Nach 10 Jahren hast du 60.000-120.000€ (ohne Zinsen).
2. Bausparvertrag
Vorteil: Garantierte Zinsen + staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie)
Nachteil: Lange Laufzeit (7-10 Jahre)
Beispiel:
- Bausparsumme: 50.000€
- Ansparphase: 7 Jahre (500€/Monat)
- Eigenkapital: 42.000€ + 2.000€ Wohnungsbauprämie = 44.000€
3. Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs)
Vorteil: Höhere Rendite als Sparbuch (6-8% p.a.)
Nachteil: Kursschwankungen
Beispiel:
- 10 Jahre, 500€/Monat in ETF
- Rendite: 7% p.a.
- Endkapital: 87.000€ (statt 60.000€ auf Sparbuch!)
Tipp: Verkaufe Wertpapiere 6-12 Monate vor Hauskauf, um Kursschwankungen auszugleichen.
4. Erbschaften & Schenkungen
Freibeträge (steuerfrei):
- Eltern → Kind: 400.000€ (alle 10 Jahre)
- Großeltern → Enkel: 200.000€ (alle 10 Jahre)
Tipp: Frage deine Eltern/Großeltern, ob sie dir vorzeitig einen Teil deines Erbes schenken können!
5. Eigenleistung (bei Neubau/Renovierung)
Anrechenbar: 10-15% des Kaufpreises
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenleistung: 40.000€ (Maler, Bodenleger, Garten)
- Anerkannt als Eigenkapital: 40.000€
Wichtig: Die Bank akzeptiert nur realistische Eigenleistung (keine Elektrik/Sanitär ohne Fachkenntnisse!).
Hauskauf ohne Eigenkapital: Geht das?
Ja, aber mit Nachteilen
Vollfinanzierung (110%):
- Bank finanziert 100% Kaufpreis + 10% Nebenkosten
- Zinsen: 4,5-5,5% (1-2% höher!)
- Monatliche Rate: 20-30% höher
- Risiko: Bei Wertverlust bist du überschuldet
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000€
- Kredit: 440.000€ (110%)
- Zinsen: 5,0%
- Rate: 2.200€/Monat (statt 1.750€ mit 20% Eigenkapital)
- Mehrkosten: 135.000€ über 25 Jahre!
Wann macht Vollfinanzierung Sinn?
Nur in diesen Fällen:
- Sehr hohes, sicheres Einkommen (Beamte, Ärzte)
- Junges Alter (30-35 Jahre) → lange Laufzeit möglich
- Günstige Immobilie (unter Marktwert)
- Wertsteigerungspotenzial (z.B. Sanierungsobjekt)
Meine Empfehlung: Vermeide Vollfinanzierung, wenn möglich! Das Risiko ist zu hoch.
Eigenkapital aufbauen: Die 5-Jahres-Strategie
Jahr 1-2: Sparen + Ausgaben reduzieren
Ziel: 20.000-30.000€
Maßnahmen:
- 500-1.000€/Monat sparen
- Unnötige Ausgaben streichen (Auto, Urlaub, Abos)
- Nebenverdienst (Freelancing, Verkauf)
Jahr 3-4: Investieren + Förderungen nutzen
Ziel: 40.000-60.000€
Maßnahmen:
- ETF-Sparplan (500€/Monat)
- Bausparvertrag (Wohnungsbauprämie)
- Riester-Förderung (Wohnriester)
Jahr 5: Erbschaften + Eigenleistung
Ziel: 80.000-100.000€
Maßnahmen:
- Eltern/Großeltern um vorzeitige Schenkung bitten
- Eigenleistung planen (Renovierung, Garten)
Die 7 größten Fehler beim Eigenkapital
Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital
Problem: Höhere Zinsen, höhere Rate, höheres Risiko
Lösung: Spare mindestens 20% des Kaufpreises!
Fehler 2: Alles Eigenkapital in den Hauskauf stecken
Problem: Keine Rücklagen für Reparaturen
Lösung: Behalte mindestens 10.000€ als Notgroschen zurück!
Fehler 3: Eigenkapital zu spät aufbauen
Problem: Du findest dein Traumhaus, hast aber noch nicht genug gespart
Lösung: Starte JETZT mit dem Sparen – auch wenn der Hauskauf noch 5 Jahre entfernt ist!
Fehler 4: Wertpapiere zum falschen Zeitpunkt verkaufen
Problem: Kurssturz kurz vor Hauskauf → 20% Verlust
Lösung: Verkaufe Wertpapiere 6-12 Monate vor Hauskauf!
Fehler 5: Eigenleistung überschätzen
Problem: Bank erkennt Eigenleistung nicht an
Lösung: Lass dir Eigenleistung schriftlich von der Bank bestätigen!
Fehler 6: Keine Förderungen nutzen
Problem: Du verschenkst 5.000-10.000€ staatliche Förderung
Lösung: Nutze Wohnungsbauprämie, Riester, KfW-Förderung!
Fehler 7: Eigenkapital nicht nachweisen können
Problem: Bank glaubt dir nicht, dass du 80.000€ hast
Lösung: Sammle Nachweise (Kontoauszüge, Depot-Auszüge, Schenkungsverträge)!
Checkliste: Eigenkapital aufbauen
- Budget festlegen (wie viel kann ich monatlich sparen?)
- Sparziel festlegen (20-25% des Kaufpreises)
- Sparplan erstellen (Dauerauftrag auf Sparkonto)
- ETF-Sparplan einrichten (500€/Monat)
- Bausparvertrag abschließen (Wohnungsbauprämie)
- Riester-Vertrag prüfen (Wohnriester)
- Eltern/Großeltern um Schenkung bitten
- Eigenleistung planen (bei Neubau/Renovierung)
- Nachweise sammeln (Kontoauszüge, Depot-Auszüge)
- Notgroschen zurückbehalten (10.000€)
Fazit: Eigenkapital ist der Schlüssel zum Traumhaus
Beim Hauskauf brauchst du mindestens 20-25% Eigenkapital. Bei einem 400.000€-Haus sind das 80.000-100.000€. Ohne Eigenkapital wird die Finanzierung teurer (75.000€ Mehrkosten über 25 Jahre!) und riskanter.
Meine 3 wichtigsten Tipps:
- Starte JETZT mit dem Sparen – auch wenn der Hauskauf noch Jahre entfernt ist!
- Nutze alle Eigenkapital-Quellen – Erspartes, Wertpapiere, Erbschaften, Eigenleistung
- Behalte 10.000€ als Notgroschen – stecke nicht alles Eigenkapital in den Hauskauf!
Wenn du unsicher bist, wie viel Eigenkapital du brauchst oder wie du es aufbaust, helfe ich dir gerne weiter.
👉 Hol dir jetzt meine kostenlose Anleitung: "Die 5 größten Fehler beim Hauskauf – und wie du sie vermeidest"
Darin zeige ich dir, wie du Schritt für Schritt dein Traumhaus findest – ohne Überforderung, ohne versteckte Kosten, ohne Stress.
Über die Autorin:
Uta Möllmann ist Immobilienökonomin und Gründerin von RockImmos. Sie hilft Familien in Berlin und Brandenburg, ihr Traumhaus zu finden – ohne Überforderung, ohne versteckte Kosten, ohne Stress. Mit über 15 Jahren Erfahrung hat sie bereits 500+ Familien beim Hauskauf begleitet und dabei durchschnittlich 18.000€ pro Familie gespart.
Weiterführende Informationen
Die Stiftung Warentest vergleicht regelmäßig Baufinanzierungen und gibt Tipps zum Eigenkapital.
Verwandte Artikel: