Kurz & klar (Stand: Oktober 2026)
Wer ein Haus von privat kauft, spart die Maklerprovision – als Käufer meist 3,57 % des Kaufpreises, bei 450.000 € rund 16.000 €. Anders als bei einer Eigentumswohnung gibt es keine Eigentümergemeinschaft, die Unterlagen sammelt: Zustand, Baugenehmigungen, Grundbuch und Energieausweis musst du selbst einfordern und prüfen. Der Vertrag wird wie immer notariell beurkundet.
Haus oder Wohnung von privat – was ist anders?
| Haus von privat | Wohnung von privat | |
|---|---|---|
| Wer kennt den Zustand? | nur der Eigentümer | Eigentümer und Verwaltung (Protokolle) |
| Wichtigste Unterlagen | Grundbuch, Baugenehmigung/Bauakte, Energieausweis, Flurkarte, Baulastenverzeichnis | Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage |
| Typisches Risiko | Sanierungsstau (Dach, Heizung, Leitungen), nicht genehmigte Anbauten | Sonderumlagen, niedrige Rücklage |
| Gutachter sinnvoll? | fast immer | bei älteren Gebäuden oder Auffälligkeiten |
Der komplette Ablauf für Wohnungen steht im Leitfaden Eigentumswohnung von privat kaufen. Hier geht es um das, was beim Haus zusätzlich zählt.
Die 7 Schritte beim Hauskauf von privat
- Finanzierungsrahmen klären – mit einem Finanzierungszertifikat bist du für Privatverkäufer der attraktivere Interessent.
- Unterlagen vor der zweiten Besichtigung anfordern: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Nachweise über Modernisierungen.
- Bauakte einsehen – beim Bauamt, mit Vollmacht des Eigentümers. Hier siehst du, ob Anbau, Dachausbau oder Carport genehmigt sind.
- Zustand prüfen lassen – Dach, Feuchtigkeit im Keller, Heizung (Alter, Austauschpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz), Elektrik, Leitungen. Ein Bausachverständiger kostet meist einige hundert Euro und ist oft das beste Argument in der Verhandlung.
- Preis verhandeln – mit belegten Mängeln und Sanierungskosten statt Bauchgefühl. 7 Tipps zur Kaufpreisverhandlung.
- Notar beauftragen und Vertragsentwurf prüfen – mindestens 14 Tage Zeit vor dem Termin. Kaufvertrag prüfen: Die 7-Punkte-Checkliste.
- Übergabe mit Protokoll – Zählerstände, Schlüssel, offene Punkte, Fotos.
Zum Prüfen von Lasten und Energiebedarf helfen dir außerdem Grundbuch lesen und Energieausweis verstehen.
Die 5 teuersten Fehler beim Hauskauf von privat
- Nicht genehmigte Anbauten übersehen – im schlimmsten Fall droht ein Rückbau.
- Heizung nicht geprüft – Austausch und energetische Pflichten können schnell fünfstellig werden.
- Wohnfläche geglaubt statt gemessen – Keller und Dachschrägen werden gern großzügig gerechnet.
- Baulasten und Wegerechte ignoriert – stehen nicht immer im Grundbuch.
- Unterschrieben, bevor die Kreditzusage da ist.
