Du kaufst ein Haus für 400.000€ – und plötzlich brauchst du 50.000€ extra?
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind der größte Schock für Familien: 10-15% vom Kaufpreis kommen on top – und viele davon sind versteckt.
Als Immobilienökonomin und Zweifach-Mama habe ich über 500 Familien beim Hauskauf begleitet – und ich weiß genau, welche Nebenkosten auf dich zukommen, welche versteckt sind, und wie du bis zu 15.000€ sparen kannst.
In diesem Artikel erfährst du alles über Nebenkosten beim Hauskauf 2026: Welche Kosten anfallen, wie hoch sie sind, und 5 Spartipps, mit denen du Tausende Euro sparen kannst.
Was sind Nebenkosten beim Hauskauf?
Nebenkosten beim Hauskauf sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – von der Grunderwerbsteuer über Notarkosten bis zu versteckten Kosten wie Gutachter oder Umzug.
Die 3 Haupt-Kategorien:
- Pflicht-Nebenkosten (gesetzlich vorgeschrieben): Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten
- Optionale Nebenkosten (je nach Situation): Maklerkosten, Finanzierungskosten, Gutachterkosten
- Versteckte Nebenkosten (oft vergessen): Umzug, Renovierung, Möbel, Versicherungen
Wichtig: Die Nebenkosten beim Hauskauf betragen 10-15% vom Kaufpreis – bei einem 400.000€-Haus sind das 40.000-60.000€ extra!
Nebenkosten Hauskauf 2026: Wie hoch sind sie?
Die Nebenkosten beim Hauskauf variieren je nach Bundesland, Kaufpreis und Situation. Hier die Übersicht für 2026:
| Nebenkostenart | Höhe | Beispiel (400.000€) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% | 14.000-26.000€ |
| Notarkosten | 1,5-2% | 6.000-8.000€ |
| Grundbuchkosten | 0,5% | 2.000€ |
| Maklerkosten | 0-7,14% | 0-28.560€ |
| Finanzierungskosten | 1-2% | 4.000-8.000€ |
| Gutachterkosten | 0,5-1% | 2.000-4.000€ |
| Gesamt (ohne Makler) | 6,5-11,5% | 26.000-46.000€ |
| Gesamt (mit Makler) | 13,5-18,64% | 54.000-74.560€ |
Wichtig: Die Nebenkosten variieren stark je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer) und Situation (Makler ja/nein).
Nebenkosten Hauskauf Rechner: So berechnest du deine Kosten
Hier ist ein einfacher Rechner, mit dem du deine Nebenkosten berechnen kannst:
Beispiel 1: Einfamilienhaus Berlin (400.000€, mit Makler)
- Kaufpreis: 400.000€
- Grunderwerbsteuer (6%): 24.000€
- Notarkosten (1,5%): 6.000€
- Grundbuchkosten (0,5%): 2.000€
- Maklerkosten (7,14%): 28.560€
- Finanzierungskosten (1,5%): 6.000€
- Gutachterkosten (0,5%): 2.000€
- Gesamt: 68.560€ (= 17,14% vom Kaufpreis)
Beispiel 2: Eigentumswohnung Bayern (300.000€, ohne Makler)
- Kaufpreis: 300.000€
- Grunderwerbsteuer (3,5%): 10.500€
- Notarkosten (1,5%): 4.500€
- Grundbuchkosten (0,5%): 1.500€
- Maklerkosten (0%): 0€
- Finanzierungskosten (1,5%): 4.500€
- Gutachterkosten (0%): 0€
- Gesamt: 21.000€ (= 7% vom Kaufpreis)
Beispiel 3: Neubau Brandenburg (500.000€, ohne Makler)
- Kaufpreis: 500.000€
- Grunderwerbsteuer (6,5%): 32.500€
- Notarkosten (1,5%): 7.500€
- Grundbuchkosten (0,5%): 2.500€
- Maklerkosten (0%): 0€
- Finanzierungskosten (1,5%): 7.500€
- Gutachterkosten (1%): 5.000€
- Gesamt: 55.000€ (= 11% vom Kaufpreis)
Wichtig: Die Nebenkosten variieren stark – von 7% (Bayern, ohne Makler) bis 18% (Berlin, mit Makler)!
Die 6 wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf im Detail
1. Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% vom Kaufpreis)
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkostenposition beim Hauskauf. Sie variiert je nach Bundesland:
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland:
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel (400.000€) |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 14.000€ |
| Hamburg | 5,5% | 22.000€ |
| Berlin, Brandenburg, NRW | 6,0% | 24.000€ |
| Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% | 26.000€ |
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar und muss innerhalb von 2 Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden.
Spartipp: In Bayern zahlst du 12.000€ weniger als in Schleswig-Holstein (bei 400.000€ Kaufpreis)!
2. Notarkosten (1,5-2% vom Kaufpreis)
Die Notarkosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch und die Treuhandabwicklung. Sie sind gesetzlich festgelegt (GNotKG).
Was gehört zu den Notarkosten?
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Prüfung des Grundbuchs
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eintragung ins Grundbuch
- Löschung alter Grundschulden
- Bestellung neuer Grundschulden (für Finanzierung)
Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis zahlst du 6.000-8.000€ Notarkosten.
Spartipp: Einbauküche separat ausweisen → bis 450€ sparen!
3. Grundbuchkosten (0,5% vom Kaufpreis)
Die Grundbuchkosten sind die Gebühren für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Sie sind im GNotKG festgelegt.
Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis zahlst du 2.000€ Grundbuchkosten.
Wichtig: Die Grundbuchkosten sind oft in den Notarkosten enthalten – frag deinen Notar nach der Aufteilung!
4. Maklerkosten (0-7,14% vom Kaufpreis)
Die Maklerkosten sind die größte optionale Nebenkostenposition. Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
Maklerkosten 2026:
- Ohne Makler: 0€
- Mit Makler (Käufer + Verkäufer teilen): 3,57% + 3,57% = 7,14%
- Nur Käufer zahlt (selten): 7,14%
Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis zahlst du 0-28.560€ Maklerkosten.
Spartipp: Hauskauf ohne Makler → bis 28.560€ sparen!
5. Finanzierungskosten (1-2% vom Darlehensbetrag)
Die Finanzierungskosten umfassen alle Gebühren für die Baufinanzierung: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Grundschuld-Bestellung.
Was gehört zu den Finanzierungskosten?
- Bereitstellungszinsen (0,25% pro Monat)
- Schätzkosten (300-500€)
- Grundschuld-Bestellung (0,2-0,3% vom Darlehensbetrag)
- Kontoführungsgebühren (0-50€/Jahr)
Beispiel: Bei 300.000€ Darlehen zahlst du 3.000-6.000€ Finanzierungskosten.
Spartipp: Bereitstellungszinsen vermeiden → bis 3.000€ sparen!
6. Gutachterkosten (0,5-1% vom Kaufpreis)
Die Gutachterkosten sind die Gebühren für einen Sachverständigen, der den Zustand der Immobilie prüft. Sie sind optional, aber dringend empfohlen bei Altbauten!
Was prüft der Gutachter?
- Bausubstanz (Risse, Feuchtigkeit, Schimmel)
- Dach, Fassade, Fenster
- Heizung, Elektrik, Sanitär
- Versteckte Mängel (z.B. Asbest)
Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis zahlst du 2.000-4.000€ Gutachterkosten.
Spartipp: Gutachter kann dir 50.000€+ Sanierungskosten ersparen – lohnt sich fast immer!
Versteckte Nebenkosten beim Hauskauf (oft vergessen!)
Neben den offiziellen Nebenkosten gibt es versteckte Kosten, die viele Familien vergessen:
1. Umzugskosten (1.000-5.000€)
- Umzugsfirma: 1.000-3.000€ (je nach Entfernung + Möbelmenge)
- Transporter mieten: 100-300€ (wenn du selbst umziehst)
- Verpackungsmaterial: 100-300€
- Endreinigung alte Wohnung: 200-500€
Spartipp: Selbst umziehen + Freunde helfen → bis 2.500€ sparen!
2. Renovierungskosten (5.000-50.000€)
- Malerarbeiten: 20-30€/m² (bei 100m² = 2.000-3.000€)
- Bodenbeläge: 30-80€/m² (bei 100m² = 3.000-8.000€)
- Badezimmer: 5.000-15.000€
- Küche: 5.000-20.000€
Wichtig: Bei Altbauten können Renovierungskosten 50.000€+ betragen – lass vorher einen Gutachter prüfen!
3. Möbel & Einrichtung (5.000-20.000€)
- Küche: 3.000-10.000€
- Wohnzimmer: 2.000-5.000€
- Schlafzimmer: 1.000-3.000€
- Kinderzimmer: 1.000-2.000€
Spartipp: Gebrauchte Möbel kaufen → bis 10.000€ sparen!
4. Versicherungen (500-1.500€/Jahr)
- Wohngebäudeversicherung: 300-800€/Jahr
- Hausratversicherung: 200-500€/Jahr
- Grundbesitzerhaftpflicht: 50-100€/Jahr
Wichtig: Die Wohngebäudeversicherung ist Pflicht bei Finanzierung – schließe sie vor dem Notartermin ab!
5. Grundsteuer (300-1.000€/Jahr)
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz. Sie variiert je nach Gemeinde und Grundstücksgröße.
Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus in Berlin zahlst du 500-800€/Jahr Grundsteuer.
Wichtig: Die Grundsteuer wird ab 2025 neu berechnet (Grundsteuerreform) – in manchen Regionen steigt sie um 50%+!
6. Erschließungskosten (0-20.000€)
Erschließungskosten fallen an, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist (Wasser, Strom, Abwasser, Straße).
Beispiel: Bei einem Neubau-Grundstück zahlst du 10.000-20.000€ Erschließungskosten.
Wichtig: Frag den Verkäufer, ob das Grundstück voll erschlossen ist – sonst kommen hohe Kosten auf dich zu!
5 Spartipps: So reduzierst du die Nebenkosten beim Hauskauf
Nach 16 Jahren Erfahrung kenne ich alle legalen Tricks, um die Nebenkosten zu reduzieren. Hier sind die 5 besten:
Spartipp #1: Hauskauf ohne Makler (bis 28.560€ sparen)
Ersparnis: Bis zu 28.560€
Wenn du ohne Makler kaufst, sparst du die Maklerprovision (7,14% vom Kaufpreis). Bei 400.000€ sind das 28.560€!
Wie findest du Immobilien ohne Makler?
- Immobilienportale: ImmoScout24, Immowelt (Filter "Privat")
- Zeitungen: Lokale Anzeigen
- Netzwerk: Freunde, Familie, Nachbarn fragen
- Direkt ansprechen: Eigentümer in deiner Wunschgegend kontaktieren
Mein Tipp: 80% der Immobilien werden mit Makler verkauft – aber die 20% ohne Makler sind oft die besten Deals!
Spartipp #2: Eigenkapital erhöhen (bis 6.000€ sparen)
Ersparnis: Bis zu 6.000€
Je mehr Eigenkapital du hast, desto niedriger sind die Finanzierungskosten (Zinsen, Bereitstellungszinsen, Grundschuld).
Beispiel:
- 20% Eigenkapital: 1,5% Finanzierungskosten = 6.000€
- 30% Eigenkapital: 1,0% Finanzierungskosten = 4.000€
- Ersparnis: 2.000€
Mein Tipp: Ziel: 30% Eigenkapital (inkl. Nebenkosten) – so sparst du Zinsen und bekommst bessere Konditionen!
Spartipp #3: Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer wählen (bis 12.000€ sparen)
Ersparnis: Bis zu 12.000€
Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Schleswig-Holstein). Bei 400.000€ Kaufpreis sparst du 12.000€, wenn du in Bayern statt Schleswig-Holstein kaufst!
Grunderwerbsteuer 2026:
- Bayern, Sachsen: 3,5% (14.000€)
- Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5% (26.000€)
- Ersparnis: 12.000€
Mein Tipp: Wenn du flexibel bist, wähle ein Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer!
Spartipp #4: Gutachter beauftragen (bis 50.000€ sparen)
Ersparnis: Bis zu 50.000€
Ein Gutachter kostet 2.000-4.000€ – aber er kann dir 50.000€+ Sanierungskosten ersparen, indem er versteckte Mängel aufdeckt!
Beispiel:
- Gutachterkosten: 3.000€
- Aufgedeckte Mängel: 50.000€ (Dach, Heizung, Feuchtigkeit)
- Verhandlung: Kaufpreis um 30.000€ reduziert
- Netto-Ersparnis: 27.000€
Mein Tipp: Bei Altbauten (20+ Jahre) immer einen Gutachter beauftragen – das lohnt sich fast immer!
Spartipp #5: Bereitstellungszinsen vermeiden (bis 3.000€ sparen)
Ersparnis: Bis zu 3.000€
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank das Darlehen bereitstellt, du es aber noch nicht abrufst (z.B. weil der Notartermin verzögert ist).
Beispiel:
- Darlehensbetrag: 300.000€
- Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat = 750€/Monat
- Verzögerung: 4 Monate
- Kosten: 4 × 750€ = 3.000€
Mein Tipp: Notartermin schnell vereinbaren und bereitstellungszinsfreie Zeit (3-6 Monate) mit der Bank verhandeln!
Nebenkosten Hauskauf: Wer zahlt was?
Viele Käufer fragen sich: Wer zahlt welche Nebenkosten? Hier die Übersicht:
| Nebenkostenart | Zahlt Käufer | Zahlt Verkäufer |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Notarkosten | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Grundbuchkosten | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Maklerkosten | ✅ 50% | ✅ 50% |
| Finanzierungskosten | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Gutachterkosten | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Löschung Grundschuld | ❌ Nein | ✅ Ja |
Wichtig: Der Käufer zahlt fast alle Nebenkosten – nur die Löschung alter Grundschulden zahlt der Verkäufer!
Nebenkosten Hauskauf finanzieren: Geht das?
Ja! Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten mit (als Teil der Kaufnebenkosten). Du brauchst aber mehr Eigenkapital – Faustregel: 20-30% vom Kaufpreis + Nebenkosten.
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000€
- Nebenkosten (ohne Makler): 40.000€
- Gesamt: 440.000€
- Eigenkapital empfohlen: 30% × 440.000€ = 132.000€
Wichtig: Wenn du die Nebenkosten finanzierst, zahlst du höhere Zinsen (weil die Bank mehr Risiko trägt). Besser: Eigenkapital für Nebenkosten nutzen!
Nebenkosten Hauskauf von der Steuer absetzen: Geht das?
Nur bei Vermietung! Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du die Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten über die AfA (Abschreibung) absetzen – verteilt über 50 Jahre.
Beispiel:
- Nebenkosten: 40.000€
- Jährliche Abschreibung: 40.000€ ÷ 50 Jahre = 800€/Jahr
- Steuerersparnis: 800€ × 30% (Steuersatz) = 240€/Jahr
- Gesamt über 50 Jahre: 240€ × 50 = 12.000€
Für Selbstnutzer: Keine Steuerersparnis möglich.
Fazit: Nebenkosten einplanen & optimieren
Die Nebenkosten beim Hauskauf (10-15% vom Kaufpreis) sind eine riesige finanzielle Belastung – aber mit den richtigen Strategien kannst du bis zu 50.000€ sparen.
Die wichtigsten Punkte:
- Nebenkosten 2026: 10-15% vom Kaufpreis (ohne Makler: 6,5-11,5%, mit Makler: 13,5-18,64%)
- Größte Posten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notarkosten (1,5-2%), Maklerkosten (0-7,14%)
- Versteckte Kosten: Umzug, Renovierung, Möbel, Versicherungen, Grundsteuer, Erschließung
- Spartipps: Ohne Makler kaufen, Eigenkapital erhöhen, Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer, Gutachter beauftragen
Mein Tipp: Plane die Nebenkosten von Anfang an ein – so vermeidest du böse Überraschungen und kannst entspannt in dein neues Zuhause einziehen!
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Über die Autorin: Uta Möllmann ist Immobilienökonomin (ebs), Zweifach-Mama und Gründerin von RockImmos. Sie hat über 500 Familien in Berlin und Brandenburg beim Hauskauf begleitet.
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