Exposé richtig lesen: Die Checkliste, die Makler nicht zeigen

Du hast ein Exposé in der Hand — und plötzlich weißt du nicht mehr, wo du anfangen sollst. Energieausweis, Wohnfläche, Grundriss, Baujahr. Alles klingt offiziell, alles wirkt vollständig. Aber ist es das wirklich?

Die meisten Familien lesen ein Exposé so, wie sie einen Werbeprospekt lesen: Sie schauen auf die schönen Fotos, notieren die wichtigsten Zahlen und fragen sich, ob das Haus zu ihrem Budget passt. Was sie dabei übersehen, kann sie später teuer zu stehen kommen.

Dieser Artikel zeigt dir, wie du ein Immobilien-Exposé wirklich liest — nicht als Käufer, der sich freut, sondern als kritischer Prüfer, der wissen will, was hinter den Zahlen steckt.

Warum 90% der Käufer das Exposé falsch lesen

Ein Exposé ist kein neutrales Dokument. Es ist ein Verkaufsinstrument, das vom Makler oder Verkäufer erstellt wurde — mit dem Ziel, die Immobilie möglichst attraktiv darzustellen. Das bedeutet nicht, dass alles gelogen ist. Aber es bedeutet, dass bestimmte Informationen betont und andere heruntergespielt werden.

Das Problem: Die meisten Käufer wissen das zwar theoretisch, lassen sich aber trotzdem von der Aufmachung beeinflussen. Professionelle Fotos, eine ansprechende Beschreibung und ein gut strukturiertes Dokument erzeugen ein Gefühl von Seriosität — auch wenn wichtige Angaben fehlen oder geschönt sind.

Hinzu kommt: Angaben im Exposé sind rechtlich nicht bindend. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Exposé-Angaben lediglich als "unverbindliche Anpreisung" gelten. Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als angegeben, hast du als Käufer in der Regel keinen einfachen Rückgriffsanspruch — es sei denn, du kannst arglistige Täuschung nachweisen.

Das bedeutet: Du musst selbst prüfen. Oder jemanden beauftragen, der das für dich tut.

Schritt 1: Das Exposé sofort als PDF sichern

Bevor du auch nur eine Zeile liest: Speichere das Exposé als PDF ab — mit Datum.

Das klingt banal, ist aber einer der wichtigsten praktischen Tipps, den ich Familien gebe. Hier ist der Grund: Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt löschen Exposés automatisch, sobald das Objekt als verkauft markiert wird. Manchmal passiert das innerhalb von Stunden nach dem Notartermin. Wenn du später nachweisen willst, welche Angaben im Exposé standen — zum Beispiel zur Wohnfläche, zum Baujahr oder zum Zustand der Heizung — hast du ohne gespeicherte Kopie schlicht keinen Beleg.

Das ist rechtlich relevant: Wer arglistige Täuschung (§ 444 BGB) geltend machen will, muss beweisen, was im Exposé stand. Ohne Kopie kein Beweis. Mit Kopie zumindest ein Ausgangspunkt.

So gehst du vor:

• Öffne das Exposé im Browser oder in der App
• Drucke es als PDF (Strg+P → "Als PDF speichern") oder nutze die Download-Funktion des Portals
• Benenne die Datei mit Datum und Adresse: 2026-03-15_Musterstrasse-12_Berlin.pdf
• Speichere sie in einem Ordner, den du für dieses Objekt angelegt hast

Wenn du mehrere Objekte gleichzeitig prüfst — was bei der aktuellen Marktlage häufig vorkommt — hilft diese Struktur auch dabei, Objekte nicht zu verwechseln.

Die 10 wichtigsten Punkte im Exposé — und was sie WIRKLICH bedeuten

1. Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die wichtigste Zahl im Exposé — und gleichzeitig die am häufigsten falsch angegebene. In Deutschland gilt für Wohngebäude die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die genau regelt, was zur Wohnfläche zählt und was nicht.

Was viele nicht wissen:

• Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche — auch wenn sie ausgebaut sind (§ 2 WoFlV)
• Dachschrägen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, über 2 Metern voll (§ 4 WoFlV)
• Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel nur zu 25% angerechnet, in Ausnahmefällen bis zu 50%
• Garagen und Carports zählen nicht zur Wohnfläche

Das Problem in der Praxis: Viele Exposés weisen Flächen nach der DIN 277 aus, die großzügiger berechnet und auch Kellerräume und Garagen einschließt. Das ist nicht verboten — aber es führt dazu, dass die angegebene Fläche deutlich größer wirkt als die tatsächlich nutzbare Wohnfläche nach WoFlV.

Was du tun solltest: Frage explizit, nach welcher Norm die Wohnfläche berechnet wurde. Wenn kein Wohnflächenprotokoll vorliegt, ist das ein Warnsignal.

2. Energieausweis

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 GEG). Er muss bereits im Exposé enthalten sein oder spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Es gibt zwei Arten:

Für ältere Gebäude (Baujahr vor 1977) ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger, weil er den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes abbildet — unabhängig davon, ob die Vorbesitzer sparsam oder verschwenderisch geheizt haben.

Rote Flagge: Wenn der Energieausweis fehlt oder der Makler ihn erst "auf Anfrage" schickt, ist das ein Verstoß gegen das Gebäudeenergiegesetz.

3. Baujahr und Bausubstanz

Das Baujahr ist mehr als eine historische Zahl. Es gibt dir Hinweise auf typische Baumängel und Sanierungsbedarf:

• Vor 1945: Mögliche Kriegsschäden, Fundamente ohne moderne Normen, häufig keine Kellerabdichtung
• 1950–1970er Jahre: Asbesthaltige Materialien möglich (Dachplatten, Bodenbelag, Fassadenverkleidung), Bleirohre in der Wasserleitung
• 1970–1990er Jahre: Oft schlechte Wärmedämmung, PCB-haltige Fugenmassen möglich
• Nach 1995: Erste moderne Wärmeschutzverordnungen greifen

Wichtig: Asbest ist in Deutschland seit 1993 verboten. In Gebäuden, die vor 1993 gebaut wurden, können asbesthaltige Materialien vorhanden sein. Das muss vor Sanierungsarbeiten geprüft werden.

4. Grundriss

Ein Grundriss sagt mehr als tausend Fotos. Achte auf:

• Raumaufteilung: Sind die Zimmer sinnvoll geschnitten? Gibt es Durchgangszimmer?
• Tragwände: Sind die Wände, die du vielleicht entfernen möchtest, als Tragwände eingezeichnet?
• Himmelsrichtung: Wo liegt das Wohnzimmer? Süd-West ist ideal, Nord-Ost bedeutet wenig Sonnenlicht
• Fehlende Räume: Wenn der Grundriss nicht alle Räume zeigt, ist das ein Warnsignal

Achtung bei virtuell möblierten Grundrissen: Viele Exposés zeigen Grundrisse mit eingezeichneten Möbeln. Das ist optisch ansprechend — kann aber darüber hinwegtäuschen, dass Räume sehr klein sind. Ein 12m²-Zimmer wirkt mit einem eingezeichneten Doppelbett und Schreibtisch deutlich größer als es ist.

5. Fotos: Was sie zeigen — und was nicht

Professionelle Immobilienfotos sind mit Weitwinkelobjektiven aufgenommen, die Räume größer wirken lassen als sie sind. Das ist legal und üblich. Aber es gibt eine Grenze: Virtuelle Möblierung.

Viele Makler nutzen Software, um leere oder unrenovierte Räume digital mit Möbeln auszustatten. Das Ergebnis sieht aus wie ein echtes Foto — ist aber eine Computergrafik. Diese Praxis ist in Deutschland nicht verboten, muss aber als "virtuell möbliert" oder "Visualisierung" gekennzeichnet sein. Wenn diese Kennzeichnung fehlt, ist das irreführend.

Was du tun solltest: Frage bei der Besichtigung nach dem tatsächlichen Zustand der Räume, die auf den Fotos besonders gut aussehen. Und achte auf Hinweise wie "Visualisierung" oder "virtuelle Einrichtung" in der Bildunterschrift.

6. Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Käufer (§ 656c BGB): Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlt der Käufer maximal genauso viel wie der Verkäufer — nicht mehr.

Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95% bis 7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.), die sich hälftig auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Das sind bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zwischen 11.900 und 14.280 Euro — allein für den Käuferanteil.

Was im Exposé stehen muss: Die Höhe der Käuferprovision muss im Exposé angegeben sein. Wenn sie fehlt, frage explizit nach.

Wichtig: Die Provision ist verhandelbar — das wissen die wenigsten Käufer. Gerade in einem Käufermarkt oder wenn du ohne Finanzierungsvorbehalt kaufst, hast du Spielraum.

7. Grundbuch und Lasten

Das Exposé enthält keine Grundbuchinformationen — aber du solltest sie vor dem Kauf kennen. Im Grundbuch stehen:

• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch)
• Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden

Ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn kann bedeuten, dass jemand dauerhaft über dein Grundstück laufen darf. Ein Nießbrauch kann bedeuten, dass eine Person das Recht hat, die Immobilie zu nutzen — auch nach dem Verkauf. Das sind keine Kleinigkeiten.

Was du tun solltest: Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an. Das ist dein gutes Recht als ernsthafter Kaufinteressent.

8. Nebenkosten und Betriebskosten

Das Exposé zeigt den Kaufpreis — aber nicht die laufenden Kosten. Bei Eigentumswohnungen sind das:

• Monatliches Hausgeld (enthält Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen)
• Grundsteuer (variiert stark je nach Gemeinde und Hebesatz)
• Heizkosten (abhängig vom Energieausweis)

Rote Flagge: Wenn das Hausgeld sehr niedrig ist, kann das bedeuten, dass die Instandhaltungsrücklage zu gering ist. Frage nach dem aktuellen Stand der Rücklage und den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen.

9. Erschließung und Infrastruktur

Gerade bei Häusern auf dem Land oder in Neubaugebieten: Ist das Grundstück vollständig erschlossen? Das bedeutet:

• Anschluss an das öffentliche Kanalnetz (oder Kläranlage?)
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Glasfaser oder zumindest DSL

Erschließungskosten können nachträglich auf Eigentümer umgelegt werden, wenn die Gemeinde Straßen oder Leitungen ausbaut. Das ist im Exposé nie erwähnt — aber im Bauamt nachfragbar.

10. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung das wichtigste Dokument neben dem Grundbuch. Sie regelt, was Sondereigentum (deine Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) ist — und wer für was zahlt.

Typische Fallstricke:

• Stellplätze, die im Exposé als "inklusive" beschrieben werden, können im Sondereigentum eines anderen Eigentümers liegen
• Kellerabteile können als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein
• Nutzungsrechte für Gartenflächen können zeitlich begrenzt sein

Exposé-Analyse für Familien: Besondere Punkte

Wenn ihr als Familie mit Kindern kauft, gibt es Punkte, die in einem Standard-Exposé nie erwähnt werden — die aber für euren Alltag entscheidend sind:

Schulen und Kitas: Das Exposé gibt die Adresse an — aber nicht den Schulbezirk. In vielen deutschen Städten gilt das Schulbezirksprinzip: Ihr Kind hat nur Anspruch auf einen Platz in der Grundschule des zuständigen Bezirks. Prüfe das vor dem Kauf beim Schulamt.

Platzbedarf: Ein 4-Zimmer-Haus klingt großzügig — aber wenn zwei Kinder ein Zimmer teilen müssen und ein Arbeitszimmer fehlt, wird es eng. Rechne konkret: Wie viele Quadratmeter braucht jedes Kind? Wo ist der Homeoffice-Platz?

Garten und Außenbereich: Ein Garten ist für Familien oft das entscheidende Argument. Aber: Ist der Garten ebenerdig erreichbar? Gibt es eine Einfriedung (wichtig für kleine Kinder)? Liegt der Garten im Schatten des Hauses?

Barrierefreiheit für die Zukunft: Klingt nach Rentenplanung — ist aber auch für Familien relevant. Breite Türen (mindestens 80cm) und ein ebenerdiges Bad machen das Leben mit Kinderwagen deutlich einfacher.

Die Exposé-Checkliste für Familien

Drucke diese Checkliste aus oder speichere sie auf deinem Smartphone:

Pflichtangaben prüfen:

• Wohnfläche angegeben? Nach welcher Norm (WoFlV oder DIN 277)?
• Energieausweis vorhanden? (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?)
• Baujahr angegeben?
• Grundriss vorhanden und vollständig?
• Maklerprovision angegeben?

Fotos kritisch prüfen:

• Fotos mit Weitwinkel oder virtuell möbliert?
• Alle Räume abgebildet oder nur ausgewählte?
• Außenbereich, Keller, Dachboden gezeigt?
• Fotos alt oder aktuell (Jahreszeit erkennbar)?

Unterlagen anfordern:

• Grundbuchauszug angefordert?
• Wohnflächenprotokoll angefordert?
• Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten 3 ETV, Wirtschaftsplan?
• Flurkarte angefordert?

Familiencheck:

• Schulbezirk recherchiert?
• Platzbedarf für aktuelle und geplante Kinderzahl geprüft?
• Garten und Außenbereich auf Familientauglichkeit bewertet?

Wann du einen Profi brauchst

Eine Exposé-Analyse ist lernbar. Aber es gibt Situationen, in denen du einen Profi beauftragen solltest:

Wenn das Exposé unvollständig ist und der Makler auf Nachfragen ausweicht. Das ist ein Zeichen, dass etwas nicht stimmt — und du brauchst jemanden, der die richtigen Fragen stellt.

Wenn du kein Gefühl für Immobilienpreise hast und nicht einschätzen kannst, ob der Preis angemessen ist. Ein unabhängiger Blick kann dir 10.000 bis 50.000 Euro sparen.

Wenn es um viel Geld geht — und das tut es immer beim Hauskauf. Ein Exposé-Check kostet 447 Euro. Das ist weniger als 0,1% des Kaufpreises einer durchschnittlichen Immobilie.

Wenn ihr als Familie kauft und ihr euch nicht einig seid, ob die Immobilie wirklich passt. Eine neutrale Einschätzung von außen hilft, emotionale Entscheidungen zu versachlichen.

Beim Exposé-Check von RockImmos prüft Uta Möllmann das Exposé und alle verfügbaren Unterlagen für euch — innerhalb von 48 Stunden. Ihr erhaltet einen detaillierten Bericht mit konkreten Handlungsempfehlungen: Was ist gut, was ist problematisch, und welche Fragen ihr bei der Besichtigung stellen solltet.

Fazit: Das Exposé ist der erste Test

Ein Immobilien-Exposé ist mehr als eine Zusammenfassung der wichtigsten Daten. Es ist der erste Test, ob Makler und Verkäufer vertrauenswürdig sind — und ob die Immobilie wirklich das ist, was sie zu sein vorgibt.

Wer ein Exposé kritisch liest, stellt bessere Fragen bei der Besichtigung, verhandelt aus einer stärkeren Position und vermeidet teure Überraschungen nach dem Kauf.

Wenn ihr euch unsicher seid oder keine Zeit habt, alles selbst zu prüfen: Der Exposé-Check von RockImmos gibt euch Sicherheit — bevor ihr euch festlegt.

Und wenn ihr noch am Anfang eurer Suche seid und wissen wollt, welche Schritte als nächstes kommen: Im Hauskauf-Guide für Familien findet ihr den kompletten Überblick — von der Finanzierung bis zum Notartermin.

Autorin: Uta Möllmann, Immobilienökonomin und Gründerin von RockImmos. 17 Jahre Erfahrung, 500+ Familien begleitet.