Maklerprovision beim Hauskauf 2026: Was du wirklich zahlst (und wie du sparst)
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Käufer zahlen maximal 3,57 % vom Kaufpreis
- Bei 400.000 € Kaufpreis: bis zu 14.280 € Maklerprovision für den Käufer
- Die Provision ist verhandelbar — das wissen die wenigsten
- 5 konkrete Strategien, um die Provision zu reduzieren oder ganz zu vermeiden
- Berlin & Brandenburg: Besonderheiten und Verhandlungsspielraum
Du hast 400.000 € Budget für dein Haus — und nach Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bleiben nur noch 360.000 € für die Immobilie selbst. Der Schock kommt meistens beim ersten Gespräch mit der Bank.
Nach 17+ Jahren als Immobilienökonomin (HTW Berlin) und über 550 begleiteten Familien in Berlin und Brandenburg weiß ich: Die Maklerprovision ist einer der größten und am wenigsten verstandenen Kostenblöcke beim Hauskauf. Viele Familien zahlen sie, ohne zu wissen, dass sie verhandelbar ist — oder ganz vermieden werden kann.
In diesem Artikel erfährst du alles über die Maklerprovision beim Hauskauf 2026: Was du wirklich zahlen musst, was seit 2020 gilt, und 5 Strategien, mit denen du die Provision reduzierst oder umgehst.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Courtage oder Maklergebühr genannt) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet und wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist — also erst dann, wenn der Kauf wirklich zustande kommt.
Was ein Makler theoretisch leistet:
- Erstellung des Exposés und professionelle Fotos
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Qualifizierung von Interessenten
- Verhandlungsführung zwischen Käufer und Verkäufer
- Vorbereitung des Kaufvertrags (in Abstimmung mit dem Notar)
Die ehrliche Einschätzung: Nicht jeder Makler leistet das gleiche. Manche Makler stellen das Exposé auf drei Portale und kassieren dann 14.000 €. Andere bringen echten Mehrwert durch Marktkenntnis, Netzwerk und sorgfältige Käuferqualifizierung. Prüfe genau, was du für dein Geld bekommst — und ob du es wirklich brauchst.
Das Bestellerprinzip seit 2020: Was hat sich geändert?
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für den Kauf von Wohnimmobilien (§ 656c BGB). Es hat die Kostenverteilung grundlegend verändert:
Früher (vor 2020): Der Verkäufer beauftragt den Makler, aber der Käufer zahlt die volle Provision — oft 5–7 % des Kaufpreises. Das war rechtlich möglich und weit verbreitet.
Heute (ab 2020): Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Gesamtprovision. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal so viel zahlen wie der Verkäufer — nicht mehr.
Beispiel:
- Verkäufer beauftragt Makler und zahlt 3,57 %
- Käufer darf maximal 3,57 % zahlen
- Gesamtprovision: 7,14 % (je 3,57 %)
Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnimmobilien (Häuser, Wohnungen). Bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken und Neubauten vom Bauträger gelten andere Regeln.
Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?
Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt — sie ist frei verhandelbar. In der Praxis hat sich jedoch ein Standardsatz von 3,57 % für den Käufer (inkl. 19 % MwSt.) etabliert.
| Bundesland | Käufer zahlt | Verkäufer zahlt | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Berlin | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Brandenburg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Bayern | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| NRW | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Hamburg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Sachsen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
Achtung: Das sind Richtwerte. Die tatsächliche Provision wird im Maklervertrag vereinbart. Wer nicht verhandelt, zahlt immer den Standardsatz.
Was zahlst du konkret?
| Kaufpreis | Käufer-Provision (3,57 %) | Gesamt mit Verkäufer (7,14 %) |
|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 21.420 € |
| 400.000 € | 14.280 € | 28.560 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 600.000 € | 21.420 € | 42.840 € |
Das ist kein kleiner Betrag: 14.280 € entsprechen bei vielen Familien mehr als einem Monatsgehalt — für ein paar Besichtigungen und ein Exposé.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Szenario 1: Verkäufer beauftragt den Makler (häufigster Fall)
Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision, und der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil. In der Praxis: je 3,57 %.
Szenario 2: Käufer beauftragt den Makler (selten)
Der Käufer hat den Makler beauftragt (z.B. um eine bestimmte Immobilie zu finden), zahlt 100 % der Provision. Kommt selten vor — und sollte vermieden werden.
Szenario 3: Privatverkauf (kein Makler)
Kein Makler, keine Provision. Käufer und Verkäufer sparen beide. Bei 400.000 € Kaufpreis spart der Käufer 14.280 €.
Szenario 4: Verkäufer zahlt alles
In manchen Fällen — besonders wenn der Käufer eine starke Verhandlungsposition hat — übernimmt der Verkäufer die gesamte Provision. Das ist legal und kommt häufiger vor als viele denken.
Maklerprovision in Berlin und Brandenburg: Was du wissen musst
In Berlin und Brandenburg gibt es einige Besonderheiten, die für Käufer relevant sind:
Berlin:
- Standardprovision: 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer = 7,14 %
- Bieterverfahren sind Standard — der Makler arbeitet faktisch für den Verkäufer, auch wenn du als Käufer mitbezahlst
- Verhandlungsspielraum: mittel (bei motivierten Verkäufern höher)
- Privatverkäufe: ca. 20–30 % der Angebote — hier lohnt sich gezieltes Suchen
Brandenburg:
- Standardprovision: 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer = 7,14 %
- Mehr Privatverkäufe als in Berlin (besonders in ländlichen Regionen)
- Verhandlungsspielraum: hoch (Markt weniger angespannt als Berlin)
- Neubauprojekte: oft ohne Maklerprovision direkt vom Bauträger
Wichtig für Berlin-Käufer: Bei einem Bieterverfahren arbeitet der Makler für den Verkäufer — er will den höchsten Preis erzielen. Du zahlst trotzdem 3,57 % Provision. Das ist ein struktureller Interessenkonflikt, den viele Käufer nicht bemerken.
Mehr zu den Gesamtkosten in Berlin: Nebenkosten Hauskauf 2026
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja — und das wissen die wenigsten Käufer. Die Provision ist frei verhandelbar, solange du noch keinen Maklervertrag unterschrieben hast. Danach bist du gebunden.
3 Verhandlungsstrategien
Strategie 1: Verkäufer zahlt alles
Frage den Verkäufer direkt: "Ich biete Ihnen den vollen Angebotspreis, wenn Sie die Maklerprovision komplett übernehmen." Bei motivierten Verkäufern (z.B. langer Vermarktungszeit) funktioniert das in 20–30 % der Fälle.
Strategie 2: Provision in Kaufpreisangebot einrechnen
Biete 3,57 % weniger als den Angebotspreis und erkläre: "Ich zahle keine Käufer-Provision, daher mein Angebot." Der Verkäufer bekommt am Ende das gleiche netto. Funktioniert gut in schwächeren Märkten (Erfolgsquote: 40–50 %).
Strategie 3: Makler direkt ansprechen
Frage den Makler: "Können Sie mit 2 % statt 3,57 % arbeiten?" Besonders bei hochpreisigen Immobilien sind manche Makler flexibel. Erfolgsquote: 10–20 %.
Mein Tipp: Die beste Verhandlung ist, gar keinen Makler zu haben. Suche gezielt nach Privatverkäufen — da sparst du die komplette Provision. Wie das geht, erkläre ich im Artikel Makler-Tricks beim Hauskauf.
5 Strategien, um Maklerprovision zu sparen
Strategie 1: Privatverkauf suchen (bis 14.280 € sparen)
Plattformen wie ImmobilienScout24 (Filter "Privat"), Immowelt, eBay Kleinanzeigen oder lokale Facebook-Gruppen zeigen Privatverkäufe. In Berlin und Brandenburg sind ca. 20–30 % der Angebote Privatverkäufe.
Ersparnis bei 400.000 €: 14.280 €
Strategie 2: Verkäufer zahlt alles (bis 14.280 € sparen)
Verhandle, dass der Verkäufer die volle Provision übernimmt. Das funktioniert besonders gut, wenn du schnell kaufen kannst, keine Finanzierungsprobleme hast und der Verkäufer unter Zeitdruck steht.
Ersparnis bei 400.000 €: 14.280 €
Strategie 3: Kaufpreisangebot reduzieren (bis 14.280 € sparen)
Biete 3,57 % weniger als den Angebotspreis. Der Verkäufer bekommt netto das gleiche, du sparst die Provision. Funktioniert gut in Märkten ohne Bieterverfahren.
Ersparnis bei 400.000 €: bis 14.280 €
Strategie 4: Makler mit Festpreis (bis 9.280 € sparen)
Manche Makler bieten Festpreise statt Prozentsätze an (z.B. 5.000 € pauschal). Das lohnt sich besonders bei teuren Immobilien.
Ersparnis bei 400.000 €: 9.280 € (5.000 € statt 14.280 €)
Strategie 5: Neubau direkt vom Bauträger (bis 14.280 € sparen)
Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger fällt oft keine Maklerprovision an. Der Bauträger vermarktet selbst — du sparst die Courtage.
Ersparnis bei 400.000 €: 14.280 €
Rechenbeispiel: Was du wirklich sparst
| Szenario | Gesamtkosten bei 400.000 € |
|---|---|
| Mit Makler (Standard) | 414.280 € |
| Ohne Makler (Privatverkauf) | 400.000 € |
| Ersparnis | 14.280 € |
14.280 € entsprechen: einer neuen Küche + neuem Badezimmer, 2 Jahren Familienurlaub oder 3,57 % mehr Eigenkapital.
Maklerprovision in der Finanzierung
Kann ich die Provision mitfinanzieren?
Die meisten Banken finanzieren die Maklerprovision mit — aber nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf (meist 90–100 % des Kaufpreises). In der Praxis bedeutet das: Du brauchst mehr Eigenkapital.
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Maklerprovision (Käufer): 14.280 €
- Notar + Grunderwerbsteuer: ca. 32.000 €
- Gesamtkosten: 446.280 €
Die Bank finanziert oft nur den Kaufpreis (400.000 €). Die restlichen 46.280 € musst du als Eigenkapital mitbringen.
Empfehlung: Plane die Maklerprovision als Teil deines Eigenkapitals ein. Faustregel: 30 % Eigenkapital vom Gesamtbetrag (Kaufpreis + alle Nebenkosten).
Mehr dazu: Nebenkosten Hauskauf 2026
Steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision
Selbstnutzer: Keine Steuerersparnis möglich. Die Maklerprovision ist bei selbstgenutzten Immobilien nicht absetzbar.
Vermieter: Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten über die AfA (Abschreibung) absetzen — verteilt über 50 Jahre.
Beispiel Vermietung:
- Maklerprovision: 14.280 €
- Jährliche Abschreibung: 14.280 € ÷ 50 Jahre = 285,60 €/Jahr
- Steuerersparnis (30 % Steuersatz): ca. 86 €/Jahr
Für steuerliche Fragen wende dich an einen Steuerberater — die Regeln sind komplex und hängen von deiner individuellen Situation ab.
Wann ist ein Makler sinnvoll — und wann nicht?
Ein Makler kann sinnvoll sein, wenn...
- Du keine Zeit für intensive Eigenrecherche hast
- Der Makler echten Mehrwert bietet (Marktkenntnis, Netzwerk, Off-Market-Angebote)
- Der Verkäufer die volle Provision übernimmt
- Du in einem Markt kaufst, den du nicht gut kennst
Ein Makler lohnt sich nicht, wenn...
- Du selbst recherchieren kannst (und willst)
- Der Makler nur das Exposé auf Portale stellt
- Du 14.000 € sparen willst
- Du in einem Bieterverfahren kaufst (der Makler arbeitet für den Verkäufer)
Meine Einschätzung: In Berlin und Brandenburg sind Privatverkäufe häufig genug, dass es sich lohnt, gezielt danach zu suchen. Wer einen Makler nutzt, sollte die Provision aktiv verhandeln — nicht einfach akzeptieren.
Was tun, wenn der Makler unlautere Praktiken anwendet?
Leider gibt es Makler, die mit fragwürdigen Methoden arbeiten: überhöhte Preisangaben, Druck auf Käufer, fehlende Informationen über Mängel. Was du tun kannst:
- Maklervertrag sorgfältig lesen: Unterschreibe nichts ohne vollständiges Verständnis
- Provision erst nach Beurkundung zahlen: Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist
- Mängel dokumentieren: Wenn der Makler Mängel verschweigt, kann das rechtliche Konsequenzen haben
- Verbraucherzentrale kontaktieren: Die Verbraucherzentrale berät zu deinen Rechten
Mehr zu Makler-Taktiken: Makler-Tricks beim Hauskauf: Was dir verschwiegen wird
Wann lohnt sich unabhängige Käuferberatung?
Als Immobilienökonomin (HTW Berlin) arbeite ich ausschließlich für die Käuferseite — ohne Provision vom Verkäufer, ohne Interessenkonflikt. Ich begleite Familien beim gesamten Kaufprozess: von der Budgetplanung über die Exposé-Prüfung bis zur Verhandlungsvorbereitung.
Was ich für dich tun kann:
- Exposé-Check: Ich prüfe das Exposé auf Red Flags, Mängel und Verhandlungsargumente
- Telefonjoker: 30 Minuten, in denen du alle Fragen zur Maklerprovision und den Nebenkosten stellen kannst
- Verhandeln lernen: Der Kurs, mit dem du selbst besser verhandelst — und die Provision reduzierst
FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn ich nicht kaufe?
Nein. Die Provision wird nur fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Wenn der Kauf nicht zustande kommt, zahlst du nichts.
Kann der Makler mehr als 3,57 % verlangen?
Ja, die Provision ist frei verhandelbar. Aber seit dem Bestellerprinzip sind höhere Sätze selten geworden. Wenn ein Makler mehr als 3,57 % verlangt, ist das ein Verhandlungssignal.
Was passiert, wenn ich die Provision nicht zahle?
Der Makler kann die Provision gerichtlich einklagen. Zahle nur, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist — und prüfe vorher, ob der Maklervertrag rechtlich korrekt ist.
Gibt es Makler ohne Provision?
Ja. Manche Makler arbeiten mit Festpreisen, werden vom Verkäufer allein bezahlt, oder es gibt Privatverkäufe ohne Makler. Frage aktiv danach — und suche gezielt nach Privatangeboten.
Wann muss ich die Maklerprovision zahlen?
Meist innerhalb von 2 Wochen nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags. Die genaue Frist steht im Maklervertrag.
Ist die Maklerprovision in Berlin anders als in Bayern?
Der Standardsatz ist bundesweit gleich (3,57 % für den Käufer), aber der Verhandlungsspielraum unterscheidet sich. In Bayern mit sehr angespanntem Markt ist Verhandeln schwieriger als in Brandenburg mit mehr Privatverkäufen.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Nur bei Vermietung. Bei selbstgenutzten Immobilien ist keine Steuerersparnis möglich. Für Details wende dich an einen Steuerberater.
Was ist der Unterschied zwischen Maklerprovision und Maklercourtage?
Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: die Vergütung des Maklers für die Immobilienvermittlung. "Courtage" ist der ältere, formellere Begriff.
Fazit: Maklerprovision verstehen — und aktiv verhandeln
Die Maklerprovision ist einer der größten Kostenblöcke beim Hauskauf — und einer der am wenigsten verhandelten. Dabei ist sie frei verhandelbar, und mit den richtigen Strategien kannst du sie deutlich reduzieren oder ganz vermeiden.
Die wichtigsten Punkte:
- Seit 2020: Käufer zahlen maximal 3,57 % (Bestellerprinzip)
- Bei 400.000 € Kaufpreis: bis zu 14.280 € Käufer-Provision
- Die Provision ist verhandelbar — frage aktiv danach
- Privatverkäufe: kein Makler, keine Provision
- Berlin & Brandenburg: Verhandlungsspielraum nutzen, Privatverkäufe suchen
Und denk dran: Auch der Weg zur Immobilie kann Spaß machen — besonders wenn du 14.000 € in der Tasche behältst!
Stand: April 2026 | Uta Möllmann, Immobilienökonomin (HTW Berlin), RockImmos — Unabhängige Käuferberatung für Familien in Berlin & Brandenburg
Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
