Kurz & klar (Stand: Oktober 2026)
Für den Kauf einer Eigentumswohnung brauchst du drei Gruppen von Unterlagen: zur Wohnung selbst (Grundbuch, Teilungserklärung, Energieausweis), zur Eigentümergemeinschaft (Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Rücklage) und zu deiner Finanzierung. Beim Kauf von privat forderst du alles selbst beim Verkäufer an – der Verkäufer bekommt die Unterlagen der Gemeinschaft von der Hausverwaltung.
Die Checkliste in einer Tabelle
| Unterlage | Wer liefert sie? | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Verkäufer / Grundbuchamt | Belastungen in Abteilung II (Wegerechte, Wohnrechte) und III (Grundschulden) – Grundbuch lesen |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Verkäufer / Verwaltung | Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum? Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz)? Zustimmungspflicht des Verwalters beim Verkauf (§ 12 WEG)? |
| Energieausweis | Verkäufer (Pflicht bei Besichtigung) | Energieklasse, Baujahr der Heizung – Energieausweis verstehen |
| Wohnflächenberechnung | Verkäufer | Stimmt sie mit dem Exposé überein? Dachschrägen, Balkon zu ¼ oder ½? |
| Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen | Verwaltung über Verkäufer | Streit, geplante Sanierungen, abgelehnte Reparaturen |
| Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) | Verwaltung über Verkäufer | Beschlossene, noch nicht bezahlte Maßnahmen – sie gehen oft auf dich über |
| Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung (2 Jahre) | Verwaltung über Verkäufer | Höhe des Hausgelds, Nachzahlungen, nicht umlagefähige Kosten |
| Höhe der Erhaltungsrücklage | Verwaltung | Rücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand des Hauses |
| Mietvertrag (falls vermietet) | Verkäufer | Miethöhe, Kündigungsschutz, Kaution |
| Finanzierungszertifikat oder -zusage | deine Bank / dein Vermittler | vor dem Notartermin: verbindliche Zusage für diese Wohnung |
Der vollständige Ablauf beim Privatkauf steht im Leitfaden Eigentumswohnung von privat kaufen. Wie du ein Exposé einordnest, zeigt dir außerdem Exposé richtig lesen.
Die drei Dokumente, an denen Käufe am häufigsten scheitern
- Protokolle – hier steht, was das Exposé verschweigt: das undichte Dach, über das seit drei Jahren gestritten wird.
- Beschluss-Sammlung – eine beschlossene Fassadensanierung kann als Sonderumlage bei dir landen, wenn sie nach dem Kauf fällig wird. Regle im Kaufvertrag, wer sie trägt.
- Rücklage – eine niedrige Rücklage in einem älteren Haus heißt: Größere Reparaturen werden über Sonderumlagen bezahlt.
Zeitplan: Wann du welche Unterlage brauchst
- Vor der ersten Besichtigung: Exposé, Grundriss, Energieausweis
- Vor der zweiten Besichtigung: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage
- Vor dem Kaufpreisangebot: Beschluss-Sammlung, Hausgeldabrechnung, ggf. Mietvertrag
- Vor dem Notartermin: Grundbuchauszug, Vertragsentwurf (mind. 14 Tage vorher), verbindliche Kreditzusage
